Если сразу после покупки квартиры возникает необходимость повторной продажи, у многих людей возникает резонный вопрос – когда именно можно продавать квартиру после покупки? Существуют определённые детали и нюансы, которые следует учитывать. Рассмотрим этот вопрос поподробнее.

Когда можно продавать квартиру после покупки?

Квартиру можно продавать буквально в любое время, если соблюдены все условия для осуществления данной процедуры:

произошла полная передача прав собственности;
полностью выплачена ипотека;
гражданин, желающий продать квартиру, имеет возможность выплатить налог с продажи и т. д.

Говоря простым языком, если все вопросы улажены, документы оформлены, договор зарегистрирован, а покупатель ныне является новым и единственным собственником недвижимости, то продать свою квартиру он может даже в течение минуты с момента оформления сделки. Никаких законодательных ограничений по данному процессу не существует.

Однако, как уже было сказано ранее, при продаже квартиры необходимо уплатить налог в размере 13% (согласно федеральному закону № 382 от 29.11.2014). Это правило также действует при ипотечном кредите и при покупке квартиры через материнский капитал.

Налоги при продаже квартиры

Если возникает необходимость срочно продать купленную квартиру, то нужно иметь в виду особенности уплаты налога:

Если квартира находилась в собственности минимум 3 года, при продаже налог с такой квартиры не взимается.
Налог не требуется уплачивать при продаже квартиры стоимостью менее 1 миллиона рублей.

Подробнее о том, какой налог нужно уплатить с продажи квартиры, .

Правило 3 лет действует во всех ситуациях по продаже квартиры, если такова полученна:

по наследству;
по приватизации;
по договору ренты;
в дар.

Если продаются квартиры, полученные одним из указанных способов и соответствующие одному из пунктов, налог выплачивать не нужно.

Касательно всех остальных случаев этот срок увеличивается до 5 лет. Но необходимая для освобождения от налога сумма продажи квартиры не меняется.

Многие граждане пытаются уклониться от уплаты налога, прописывая в договоре купли-продажи недостоверную стоимость квартиры. Если она стоит 4 миллиона, то в договоре ценой указывается 999 000 рублей, а вторым договором (который необязательно предъявлять для регистрации в соответствующие органы) могут прописываться дополнительные действия на оставшуюся сумму. Зачастую, данный способ не работает, вызывая у проверяющей комиссии определённые сомнения в достоверности сделки, после чего назначается дополнительная проверка, в ходе которой и выясняется нарушение.

Поступать так не рекомендуется, так как уклоняться от уплаты налога – недопустимо и карается соответствующей материальной ответственностью, если декларация по уплате налога не будет предоставлена. Поэтому при срочной продаже квартиры после покупки лучше поступить законно и заплатить налоги, а изначально дополнительно убедиться в наличии на руках необходимого количества средств для уплаты налога.

Учитывая всю информацию выше, продавать квартиру можно в любой момент, главное всё делать законно, платить налоги и в целом следовать законодательным требованиям относительно данной процедуры. В целом процесс продажи квартиры идентичен любым другим случаям, а определяться со сроками оформления договора купли-продажи – дело индивидуальное.

Через сколько можно продать квартиру после покупки? Этот вопрос волнует граждан, которые приобрели недвижимость, но по определенным причинам возникает необходимость её повторной реализации.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Кроме того, многим не понятно – как и в каких случаях уплачивается налог при продаже объекта недвижимости? На все эти вопросы можно найти ответ в статье.

Приобретение жилья

Покупка недвижимости для многих является долгожданным событием, однако оно связано с крупными финансовыми затратами.

Под этим термином скрывается:

достоверность предъявляемых документов;
отсутствие притязаний на квартиру от третьих физических лиц и т.д.

На этом этапе потребуется просмотреть выписки из домовой книги и запросить справку о регистрации.

Важно уточнить, уплачены ли коммунальные услуги, прописаны ли в недвижимости несовершеннолетние, наложены ли на неё (к примеру, арест).

Если вносится аванс за недвижимость, то необходимо оформить договор, подтверждающий передачу части средств (как правило, сумма достигает 10% от полной стоимости) продавцу.

Этот документ будет являться подтверждением серьезности намерений каждой стороны.

При заключении такого договора устанавливается ответственность за невыполнение его условий, к примеру :

если их не исполняет продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере;
если покупатель отказывается от покупки квартиры, то он остается у продавца.

Действующее законодательство

В настоящее время действует закон, в соответствии с которым продавцы имущества обязаны выплатить налог с реализации квартиры.

Установлена его стоимость – 13% от прибыли, полученной при продаже. Однако предусматривается несколько исключений, которые будут рассмотрены ниже.

Изменения

В 2018 году Министерством Финансовом были разработаны и подготовлены поправки в НК РФ, точнее к этого документа.

В государственную Думу на рассмотрение были внесены положения, корректирующие форму обложения налогом граждан при осуществлении ими сделок, связанных с покупкой или продажей объектов недвижимости.

Введение изменений планировалось еще в 2013 году, и получили поддержку от Президента. Что касается содержания изменений, то важно отметить – они направлены на получение прибыли от деятельности инвесторов, которые вкладывают крупные суммы средств в квартиры для их последующей продажи.

Через сколько можно продать квартиру после покупки?

Квартиру после приобретения можно продать сразу, но в том случае, если есть возможность уплатить налог.

Это достаточно большая сумма средств, поэтому многих интересует вопрос – когда можно продать квартиру после покупки, чтобы его не выплачивать?

Чтобы не платить налог

Через сколько лет необходимо реализовать недвижимость, чтобы быть освобожденным от выплаты налога? Через три года.

Если вы продаете квартиру ранее, то законодательством это будет расцениваться, как стремление получить выгоду.

Следовательно, с разницы между стоимостями квартиры (за которую вы покупали и за которую продаете) будет взиматься налог, равный 13%. Теперь вы знаете, через какое время выплаты средств можно избежать.

В ипотеку

Зачастую квартира приобретается в соответствии с . При его наличии также необходимо выплачивать налог, если квартира находилась в собственности семьи менее трех лет.

Исключением является, если стоимость объекта составляет не более 1.000.000 руб. С квартир по такой цене не списываются налоги.

На материнский капитал

Важно, что если квартира была приобретена по материнскому капиталу, то это не исключает необходимости уплаты налога, равного 13%.

Его можно избежать, если недвижимость находится во владении боле трех лет или её стоимость менее 1.000.000 руб.

Как избежать уплаты?

Избежать уплаты налога невозможно, поскольку это карается ответственностью. Однако многие граждане прибегают к «черным» схемам.

Они основываются на том, что в договоре снижается реальная стоимость объекта недвижимости до 999.990 тысяч рублей.

Кто освобождается?

От уплаты налога освобождаются:

граждане, в пользовании которых квартира находилась более трех лет;
лица, продающие квартиру по стоимости менее 1.000.000 руб.

Компенсация

Компенсировать дополнительные расходы можно в том случае, если вы сразу приобрели новую квартиру.

В соответствии с действующим законодательством при приобретении жилой площади граждане имеют право на .

Его максимальная сумма составляет 2.000.000 рублей, сумма вычета при покупке квартиры в ипотеку составляет 3.000.000 руб.

От этих сумм можно вернуть 13%, следовательно, в первом случае удастся получить 260.000 рублей, во втором 390.000 рублей.

Для необходимо собрать пакет документов, в который входит:

договор покупки жилой площади;
свидетельство собственности на неё;
справка по форме 2-НДФЛ с места работы;
заявление;
налоговая декларация.

Все документы подаются в органы налоговой службы и рассматриваются работниками в течение 90 суток.

Молодые семьи часто используют средства государственной помощи в виде маткапитала для приобретения жилья. Если в дальнейшем хотят продать, люди задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Содержимое страницы

Согласно законодательству России препятствий для совершения подобных сделок нет, в законах нигде не прописано, что нельзя продать жилплощадь, купленную на маткапитал. Но на практике требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства, так как они тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Законно продать можно, но с соблюдением некоторых условий. Сложность проведения сделки будет зависеть от возраста детей и будущих жилищных условий. Если продаете жилье, в котором имеют долю дети (поскольку использован материнский капитал при приобретении), то обязаны обеспечить равноценную жилую площадью в другом месте. Выделить долю больше в другом месте можно, меньше – нельзя, попечительство не разрешит (за исключением индивидуальных случаев). При покупке новой квартиры защитники прав детей захотят убедиться, что будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам, поэтому все проверят.

Квартиру, купленную на маткапитал, продают в следующих случаях:

Ранее приобретенное жилье не удовлетворяет требованиям санитарных норм или оказалась неблагополучной (неудачный район, шумные соседи, холодно, протекает крыша и т.д.).
Семья решила сменить место жительства и переехать в другой город.
У семьи появились деньги, чтобы купить жилье больше и лучше.
Срочно нужны деньги, поэтому нужно разменять жилье на меньшее по площади (если сумеете выделить равноценную долю детям, проблем не будет).
Срочно нужны деньги на жизненно необходимые нужды, но квартира, купленная ранее на маткапитал, маленькая, и доля детям выделена не будет (теоретически такая проблема решаема, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, смотря на что нужны деньги).

Возможные варианты, как законно продать жилье, приобретенное на материнский капитал:

Если ребенок достиг 18 лет, он — дееспособный и имеет право участвовать в сделках с имуществом, поэтому вопрос решается просто – нужно письменное согласие ребенка.
Если ребенку еще не исполнилось 18 лет, его интересы представляют родители или опекуны, а права защищают органы попечительства, поэтому потребуется их разрешение на сделку:
- в случае, когда вы планируете продать старое и приобретать новое жилье с лучшими характеристиками, получить добро не трудно;
- если хотите разменять на жилье с меньшей площадью, но долю ребенка сохраните или выделите еще больше, проблем также не возникнет (если жилищные условия будут соответствовать установленным нормам).
Если вы столкнулись с бедой, и срочно понадобились деньги на серьезное лечение ребенка, а в распоряжении только квартира, купленная на материнский капитал, органы опеки и попечительства могут разрешить продать ее, если даже у ребенка не будет доли в другом месте. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, потребуется много медицинских справок, чтобы доказать, что деньги действительно нужны на лечение. Затем будет строжайший контроль за тем, куда и на что вы использовали эти средства.

Что будет, если продадите квартиру без разрешения органов опеки

Если удалось продать имущество в обход попечительства, будьте готовы к серьезным последствиям. Проблемы могут возникнуть даже спустя много лет, как у продавца, так и покупателя.

Если вы продали квартиру и использовали средства не по назначению (государством установлены цели, на которые разрешено направлять маткапитал), при обнаружении махинации заставят вернуть деньги в казну. Привлекут к административной ответственности и наложат штраф.
Когда ребенку, чьи права нарушены при заключении сделки, исполнится 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд с иском, и суд будет на его стороне, сделку аннулируют.
Если сделку аннулируют, то покупатель возвращает квартиру, а продавец – отдает деньги. Теоретически обратный обмен простой. Но у продавца нужной суммы единовременно может не оказаться, и тогда покупатель будет долгие годы выбивать деньги через суды по частям, иногда ежемесячными платежами. Гарантий возврата суммы нет. А если квартиру уже успели перепродать, новый владелец рискует оказаться и вовсе на улице без денег и жилья.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продать на законных основаниях можно, даже если ребенку еще не исполнилось 18 лет. Главное условие – жилищные условия ребенка будут улучшены, а не наоборот.

Пошаговые действия:

Обратиться в органы опеки с заявлением, в котором уведомляете о решении, описываете ситуацию и просите дать разрешение.
Дожидаетесь положительного ответа.
Ищете нужный вариант нового жилья.
Обговариваете условия с продавцом.
Согласовываете покупку с попечительством и получаете разрешение.
Оформляете покупку по стандартной схеме.

ВАЖНО: в теории инструкция простая. Но на практике люди сталкиваются с большими противоречиями, которые усложняют ситуацию. Чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, иначе денег нет. Чтобы продать старое жилье, надо выделить долю детям в другом месте, иначе разрешения не получить. Замкнутый круг.

Варианты решения проблемы:

Одновременно продают старое и покупают новое жилье, что требует подготовки, сноровки и знания дела. Ведь нужно найти покупателя, в этот же момент найти объект покупки, а решение квартирного вопроса – серьезное дело. Потребуется много времени, сил, справок и денег.
Люди договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, но это рискованная затея. А после покупки переоформить. На такое согласится не каждый собственник, только бабушки и дедушки, если предполагается, что жилье перейдет по наследству внуку.
Законом разрешается продать квартиру, если оформить нотариально расписку о том, что родитель обязуется выделить долю ребенку и обеспечить его в будущем жилплощадью. Можно написать такую расписку, затем оформить новую покупку и выделить детям доли в согласованном ранее размере. Это авантюрный подход с точки зрения зашиты прав детей.

Порядок получения разрешения органов опеки

При покупке новой квартиры с использованием материнского капитала доли выделяются на всех членов семьи: мать, отца и каждому из детей. Поэтому потребуются документы на всех.

Пошаговая инструкция:

Идете в органы опеки при городской администрации по месту жительства (уточнить адрес и телефоны для связи можно по интернету). Уведомляете о решении, задаете вопросы и берете список необходимых документов (в регионах есть нюансы, поэтому на первый раз лучше лично посетить).
Собираете и приносите нужные бумаги и сдаете вместе с заявлением. Полный перечень:
- письменное заявление установленного образца родителей (бланк выдается на месте);
- заявление ребенка, если уже исполнилось 14 лет. Если ребенку нет 14 лет, заявление не требуется;
- копии паспортов (главная страница с номером, серией и фотографией, и страница прописки) тех, кто владеет долей в продаваемой квартире. Если у ребенка еще нет паспорта, предоставляете копию свидетельства о рождении;
- опекуны должны предоставить удостоверяющие документы;
- расписки от всех совершеннолетних членов семьи о согласии на совершение сделки;
- документы на продаваемую квартиру: свидетельство о праве собственности, справка с оценкой стоимости жилого помещения, справка об отсутствии коммунальной и налоговой задолженности, кадастровый и технический паспорт на квартиру;
- документы, подтверждающие, что материнский капитал использован на приобретение собственности, которую вы намереваетесь продать.
Ищете новый подходящий вариант покупки.
Показываете копии документов (если продавец согласится их дать) опекунству и получаете добро на приобретение.

ВАЖНО: после сбора и подачи необходимых документов, официальное разрешение выдается в течение 14 рабочих дней.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал в ипотеку

Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.

Пошаговая инструкция:

Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).

Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому будут препятствовать малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.

Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).

В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.

Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть.

ВОПРОС – ОТВЕТ

1. Вопрос: Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ответ: продавать можно через любой срок, законов, противоречащих продаже, нет. Но нужно учитывать, что квартира стоимостью более 1 миллиона рублей, при продаже ранее, чем через 5 лет, облагается налогом. Если не хотите платить налог, придется подождать 5 лет.

2. Вопрос: Может ли мать продать дочери квартиру за материнский капитал?

Ответ: законодательство РФ прописывает, что сделки купли-продажи между близкими родственниками запрещены. Однако в законах об использовании материнского капитала говорится, что при покупке жилья с использованием маткапитала, доли распределяются в равных долях между челнами всей семьи (мать, отец и все дети). Поэтому купить квартиру за маткапитал у своей мамы можно.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Возможно ли продать

Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям, материнский капитал является одним из видов социальной поддержки, оформляется в семьях, у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы (на 2018г. она равна 453026 руб.) получить наличными эти средства нельзя. Предназначение данной субсидий имеет несколько направлений, возможно, использовать на пенсию мамы, потратить на обучение детей или же вложить в покупку недвижимости. Самый распространенный вариант - это приобретение жилья с вложением материнского капитала.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

Но иногда у семей возникает необходимость в продаже такого жилья в связи:

с желанием приобрести площадь больших метров;
переезд в другой город;
желание приобрести частный дом.

Продажа будет зависеть от наличия некоторых обстоятельств:

возраста детей, имеющихся в семье;
наличия ипотечной субсидии;
форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

К правилам продажи относятся:

все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Порядок действий

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:

продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
далее проводится регистрация договора купли-продажи - это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.

Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:

перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Условия продажи

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:

каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
необходимо получить согласие из опекунского совета;
разрешение из Пенсионного Фонда;
при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО!!! Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Требуемые документы

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:

паспорта всех участников сделки;
одобрение из службы опеки;
разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
согласие второго супруга;
документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
паспорта на объект технический и кадастровый;
справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:

полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
размер стоимости жилой площади;
временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
обязательства сторон и их права;
требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Одобрение органов опеки

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

Итак, чтобы не получить отказ следует учесть требования, предъявляемые к такой сделке:

продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

Пакет документов на получение разрешения будет включать в себя:

заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.

Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:

паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

Если по каким-либо причинам органы опеки отказали в выдаче разрешения, то стоит:

подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ!!! Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Ограничения

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Риски для покупателя

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие - это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ!!! Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

, интересует многих граждан. Чаще всего средства материнского капитала расходуются именно на покупку нового жилья, но с течением времени может возникнуть необходимость жилье продать. Можно ли это сделать и как, обсудим в статье.

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

Улучшение условий жизни - одно из направлений, предусмотренных законом, на которое можно тратить средства материнского капитала. Зачастую денежные средства, предоставляемые государством, граждане используют на покупку квартиры или дома.

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, стоя на страже интересов несовершеннолетних, в пункте 4 статьи 10 требует оформить жилье, купленное с помощью материнского капитала, в собственность всех членов семьи. В их число входят мама, папа и все дети. Доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. Если сразу, при покупке, выделить доли в жилье нельзя, то владелец сертификата (чаще всего мама) дает нотариальное обязательство в течение полугода наделить всех членов семьи собственностью.

Использование материнского капитала - это всего лишь эпизод в жизни одной семьи. Может статься так, что капитал использован, жилье куплено, но со временем возникает необходимость сменить место жительства или поменять квартиру, расширить жилплощадь. Как продать купленную на материнский капитал квартиру ?

Специфика и необходимые документы для продажи домов под материнским капиталом

Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.

Жилье, купленное с использованием средств государственной помощи, оформляется в собственность всех членов семьи. Значит, скорее всего, хотя бы одним владельцем помещения будет ребенок, и поэтому для продажи такого жилья требуется согласие органов опеки. Проигнорировать получение согласия от опеки не удастся, так как этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Если разрешение на продажу среди документов отсутствует, то сделку не зарегистрируют, выдадут отказ.

Согласие на продажу представляет собой постановление главы администрации населенного пункта (области, края и т. д.). Законодательством срок, на который может быть выдано разрешение на продажу, не урегулирован. Срок действия этого документа устанавливается в самом постановлении, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, составляет 3 месяца. Однако в письме Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. № 09-М содержится распоряжение предоставить договоры по сделке с продаваемым жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу. Если срок разрешения на продажу закончился, а сделка не была зарегистрирована, то потребуется получение нового разрешения.

Не знаете свои права?

Нужно обратить внимание, что в собственность детей жилье оформляется не только при покупке (включая ипотеку) с помощью материнского капитала, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств капитала. Поэтому если семья решит в будущем такое жилье продать, потребуется также получить разрешение на продажу. Если, конечно, к тому времени дети не вырастут.

Как получить разрешение на продажу дома с несовершеннолетним собственником

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:

паспорта родителей;
согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
документы на продаваемое жилье;
документы на покупаемое жилье.

Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения.

Чтобы удостовериться в качестве покупаемого жилья и соблюдении интересов ребенка, кроме собеседования сотрудники опеки могут совершить фактический выезд на место.

Иногда, в исключительных случаях, согласие на продажу дается с условием, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время. Как правило, для покупки новой квартиры дается всего месяц, хотя законодательно этот срок не установлен.

Откажут в выдаче разрешения на продажу собственности ребенка, если новая квартира покупается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Кроме того, может быть признано ухудшением жилищных условий, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано людей больше, чем в прежнем жилье. Это возможно, если, к примеру, собственник квартиру продает, но выписываться предполагает позже. Такие варианты обычны при покупке квартиры совершеннолетними. Но сотрудники опеки на этапе выдачи разрешения на продажу не могут убедиться, что бывший собственник в итоге выпишется. В этом случае в разрешении на продажу тоже, скорее всего, будет отказано.

Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.

Таким образом, можно подвести итог. Никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, законом не предусмотрено. Общие ограничения связанны с распоряжением собственностью несовершеннолетнего. Если к моменту продажи все дети-собственники вырастут, то о том, что квартира куплена за материнский капитал, можно будет даже не вспоминать.